Durante décadas, la financiación del sector inmobiliario español estuvo dominada casi exclusivamente por la banca. Sin embargo, tras la crisis financiera de 2008/2009 y los cambios regulatorios que endurecieron el crédito, el sistema ha experimentado una transformación profunda. Una deriva que sufrió un nuevo impulso con la reforma de la ley hipotecaria, en 2019, que orientó el crédito privado más hacia el mundo de la empresa que hacia solicitantes particulares.
Hoy, y tras seis fortísimos años de crecimiento sostenido y exponencial, España (y sin duda la Costa del Sol y Cádiz) vive una auténtica edad de oro de la financiación alternativa, impulsada principalmente por fondos de inversión, plataformas de deuda privada y nuevos vehículos de capital institucional que están redefiniendo el acceso al crédito en el sector inmobiliario. Esto, coincidiendo (causalidad, no casualidad) con un momento de esplendor del real estate, especialmente en grandes capitales y zonas de costa, y especialmente en el sector de lujo y ultra lujo.
La financiación alternativa, incidiendo en la que se gestiona a través de DEXTER como referente líder en el mercado español, engloba numerosos y diversos instrumentos de obtención, predominando en este ecosistema fondos de inversión, fondos deuda y private equity, ofreciendo prioritariamente préstamos o capital a promotores, constructores y empresas inmobiliarias en general, en condiciones de más celeridad, más flexibilidad, más creatividad y, en suma, más grado de personalización en atención al cliente y el proyecto que las ofrecidas por entidades bancarias tradicionales.
El despertar de este modelo, que se va aproximando al 20% de la cuota de mercado, es tal que las últimas estimaciones y proyecciones apuntan que hasta el 40 % de la financiación inmobiliaria en España hacia 2030 vendrá por cauces alternativos, reflejando no sólo la velocidad con la que este tipo de capital está ganando peso en el mercado sino la propia equiparación de España a los guarismos de otros países como Estados Unidos, Reino Unido o, en el caso de la Unión Europea, Francia y Alemania.
Un vacío que se ha llenado con eficacia y criterio
El auge de estos instrumentos se explica no sólo, y en puridad, por méritos propios, sino en paralelo por un cambio estructural en el sistema financiero de 2009 a esta parte: la regulación bancaria -especialmente los requisitos de capital- obligó a las entidades a reducir su exposición al riesgo inmobiliario, creando un acusado ‘vacío de financiación’, especialmente en proyectos de tamaño medio o en fases tempranas del desarrollo.
Los fondos de inversión han ocupado rápidamente ese espacio. ¿Por qué? Entre otras razones porque, a diferencia de la banca, que basa sus decisiones en ratios de riesgo estandarizados, los inversores institucionales suelen evaluar el potencial del activo o del proyecto, lo que les permite financiar operaciones que de otro modo quedarían denegadas.
La velocidad resulta igualmente clave. Así, los procesos de aprobación pueden completarse en semanas, frente a los meses que suele requerir la banca tradicional, y las estructuras de deuda son, gracias en gran medida a la aportación de gestores con experiencia internacional y conocimiento global del mercado como DEXTER, tremendamente adaptativas.
La combinación es, por tanto, sólida y atractiva: activos tangibles, flujos monetarios estables para el prestatario y rentabilidades superiores a la deuda pública o corporativa tradicional para el inversor, lo que explica que los grandes fondos internacionales de deuda privada estén incrementando su presencia en España, apuntando con hambre a la Costa del Sol y Cádiz, y no sólo hacia el sector residencial.
Un motor para nuevos proyectos
El impacto de esta financiación se está percibiendo con positiva intensidad en el desarrollo de nuevas promociones. Muchos promotores, sobre todo medianos y pequeños, recurren a los fondos para financiar la compra de suelo o el arranque de las obras, etapas en las que la banca suele mostrarse más conservadora. Pero es que además, los fondos están impulsando segmentos innovadores (como el flex living, residencias de estudiantes o proyectos de rehabilitación urbana) que todavía no cuentan con modelos de financiación bancaria plenamente consolidados.
Lejos de sustituir a la banca, la financiación alternativa está configurando un ‘modelo híbrido’, de convivencia y complementariedad, con una participación repartida en las fases de cada operación, como se materializa día a día en la franja litoral que va de Málaga hasta Huelva. Es en esta armonía donde hay que entender, indiscutiblemente, que la profesionalización del crédito privado es una de las mejores noticias para la economía de España.
